DIREITO
IMOBILIÁRIO
01 - Venda de coisa comum - Alienação
de fração ideal do imóvel sem
o consentimento dos demais condôminos - Venda
que somente se aperfeiçoaria com o registro
no Cartório Imobiliário competente
- Art. 1.139 do Código Civil.
I - Ao condômino preterido com a alienação
de parte ideal do imóvel comum, sem o seu
consentimento, é dado exercer o direito de
preferência com a simples operação
de compra e venda, independentemente do registro
da respectiva escritura pública. II - Recurso
conhecido e provido parcialmente.
(STJ - 4ª T.; REsp nº 198.516-SP; Rel.
Min. Barros Monteiro; j. 23/2/1999; v.u.) RSTJTRF
129/131
02 - Civil
- Incorporação imobiliária
- Registro prévio.
I - O art. 32, caput, da Lei nº 4.591, de
1964, proíbe o incorporador de negociar
sobre unidades autônomas antes de ter arquivado,
no Ofício Imobiliário, a incorporação.
Hipótese, todavia, em que o defeito do
ajuste preliminar, contratado antes do registro
da incorporação, foi apagado pelo
negócio definitivo, assinado quando a incorporação
já estava registrada. II - Recurso especial
não conhecido.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 69.098-SP; Rel.
Min. Ari Pargendler; j. 24/8/1999; v.u.) RSTJTRF
126/127
03 - Compra
e venda - Perda das prestações pagas
- Contrato firmado antes do advento do Código
do Consumidor - Resolução - Restituição
- Retenção pela vendedora de parte
das parcelas a título de indenização
- Precedentes da Corte.
I - Mesmo se o contrato de promessa de compra
e venda de imóvel em construção
estabelecer, para a hipótese de inadimplemento
do promitente-comprador, a perda total das quantias
pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes
da vigência do Código de Defesa do
Consumidor, deve o Juiz, autorizado pelo disposto
no art. 924 do Código Civil, reduzi-la
a patamar justo, com a finalidade de evitar enriquecimento
sem causa de qualquer das partes. II - No caso
concreto, a retenção apenas do sinal,
parcela insignificante em relação
ao valor contratado e pago, não é
suficiente para este efeito, ficando estipulado
que será de 10% dos valores adimplidos
pelos recorridos, a título de indenização
pelo descumprimento do contrato, a que deram causa.
III - Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 186.009-SP; Rel.
Min. Waldemar Zveiter; j. 30/9/1999; v.u.) RSTJTRF
127/182
04 - Compra
e venda de imóvel - Sinal - Pretensão
de sua restituição em dobro.
I - Se quem deu o sinal não se arrependeu
do contrato, desfeito por circunstâncias
outras, não se impõe a restituição
em dobro. Código Civil, arts. 1.094 e 1.095.
II - Recurso especial conhecido e provido em parte.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 104.202-RJ; Rel.
Min. Nilson Naves; j. 6/12/1999; v.u.) RSTJTRF
132/90
05 - Civil
e Processual Civil - Promessa de compra e venda
- Mora - Interpelação premonitória
- Art. 1º, Decreto-Lei nº 745/69 - Inclusão
de parcelas reputadas indevidas - Irrelevância
- Validade e eficácia da interpelação
- Prova - Ônus - Recurso desacolhido.
I - A inclusão, na interpelação
a que alude o art. 1º do Decreto-Lei nº
745/69, de parcelas que o interpelando reputa
indevidas, não desnatura o objetivo perseguido
pelo ato interpelatório, que é o
de despertar a atenção do devedor
em atraso, concedendo-lhe prazo para que cumpra
as obrigações assumidas. II - Considerando
ter havido excesso, pode o devedor valer-se das
vias hábeis, inclusive da consignatória
judicial. III - A não juntada, na interpelação,
das notas promissórias emitidas por ocasião
da assinatura do contrato não altera o
propósito do ato interpelatório,
dado que a obrigação de pagar decorre
do próprio contrato de promessa de compra
e venda. IV - Na espécie, o atraso das
obras de construção do prédio
não se traduziu em fato constitutivo do
direito da autora, que se arrimou na inadimplência
dos recorrentes. Ao contrário, trata-se
de premissa fática de exclusivo interesse
dos réus, a impedir, modificar ou extinguir
o direito da autora a desfazer o contrato. V -
Diferentemente da decisão desmotivada,
censurada com a decretação de sua
nulidade inclusive por força de comando
constitucional, a decisão com sucinta fundamentação
não se sujeita a tal conseqüência,
uma vez expostas as razões que levaram
à conclusão alcançada. VI
- A simples transcrição de ementas
não instaura o acesso à instância
especial, com base no dissídio pretoriano,
sendo imprescindível o cotejo analítico
entre as situações divergentes.
VII - Não se examina a insurgência
se a deficiência na fundamentação
do recurso especial não permitir a exata
compreensão da controvérsia, a teor
do Enunciado nº 284 da Súmula/STF.
(STJ - 4ª T.; REsp nº 11.023-SP; Rel.
Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira; j.
23/11/1999; v.u.) RSTJTRF 130/147
06 - Civil
- Promessa de compra e venda de apartamento em
construção - Construção
diferente do projeto - Supressão de uma
varanda.
I - "É vedado ao incorporador alterar
o projeto, especialmente no que se refere à
unidade do adquirente e às partes comuns,
modificar as especificações, ou
desviar-se do plano de construção,
salvo autorização unânime
dos interessados" (art. 43, IV, da Lei nº
4.591/64). II - Assim, a supressão de uma
varanda, que constava do projeto integrante do
contrato de compra e venda de apartamento em construção,
enseja a rescisão do contrato com perdas
e danos a serem suportadas pelo vendedor que no
caso, se limita à devolução
das parcelas pagas, acrescidas de juros legais
desde a citação e correção
monetária, a partir dos pagamentos. III
- Recurso conhecido e provido.
(STJ - 4ª T.; REsp nº 130.387-SP; Rel.
Min. César Asfor Rocha; j. 6/4/2000; v.u.)
RSTJTRF 133/141
07 - Civil
- Incorporação imobiliária
- Troca de terreno por área construída
- Metragem da cota-parte do imóvel correspondente
à edificação.
Na troca do terreno por área construída,
a cota-parte do terreno correspondente à
edificação deve constar em todos
os documentos do ajuste (Lei nº 4.591/1964,
art. 39, II). Hipótese em que o contrato
de promessa de compra e venda fez referência
à cota-parte pela técnica da remissão,
aludindo aos termos em que a incorporação
foi registrada no Ofício Imobiliário.
Defeito que poderia autorizar a rescisão
do contrato, não a devolução
do que foi pago pela fração ideal
do terreno (único objeto do pedido), porque
isto alteraria as bases econômicas do negócio,
induzindo o enriquecimento injustificado dos adquirentes
das unidades imobiliárias, que pagariam
apenas o preço da edificação.
Recurso especial não conhecido.
(STJ - 3ª T.; REsp nº 120.349-MG; Rel.
Min. Ari Pargendler; j. 13/6/2000; v.u.) RSTJ
136/247
08 - Ação
Monitória - Compromisso de compra e venda
- Rescisão contratual e devolução
de quantias pagas - Inadmissibilidade - Procedimento
que se encontra dentro do gênero das ações
condenatórias, sucedânea da condenatória
convencional, dirigido a resultados circunscritos
a pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa
fungível ou de determinado bem móvel
- Pretensão que busca o desfazimento da
situação primitiva e, só
então, o pagamento de uma quantia em dinheiro,
à guisa de restituição, carente
de atualidade, certeza, liquidez e exigibilidade.
A ação monitória, por se
encontrar dentro do gênero das ações
condenatórias, sucedânea da condenatória
convencional, dirigida a resultados circunscritos
a pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa
fungível ou de determinado bem móvel,
não se presta para rescisão de promessa
de compra e venda e devolução de
quantias pagas, pois busca-se o desfazimento da
situação primitiva e, só
então, o pagamento de uma quantia em dinheiro,
à guisa de restituição, carente
de atualidade, certeza, liquidez e exigibilidade,
dependente, afinal, de prévia resilição,
simultaneamente perseguida.
(TJSP - 10ª Câm. de Direito Privado;
AC nº 91.387-4/0-SP; Rel. Des. Quaglia Barbosa;
j. 15/2/2000; v.u.) RT 777/248
09 - Compromisso
de compra e venda - Contrato de adesão
- Rescisão contratual - Cláusula
estipulando a perda de 25% da soma das prestações
efetivamente pagas pelo compromissário-comprador,
para ressarcimento do valor proporcional das despesas
referentes a comissões de vendas, de administração
e publicitárias, realizadas pela administradora
para a implantação e administração
do empreendimento - Arbitrariedade, mormente se
inexiste prova dos danos - Redução
da sanção a 10%, devendo o compromissário-vendedor
devolver os valores pagos de uma só vez
- Aplicação do art. 924 do CC -
Voto vencido.
Tratando-se o compromisso de compra e venda de
contrato de adesão, caracteriza-se como
arbitrária a cláusula que estipula,
em casos de rescisão contratual por inadimplemento,
a perda de 25% da soma das prestações
efetivamente pagas pelo compromissário-comprador
para ressarcimento do valor proporcional das despesas
referentes a comissões de vendas, de administração
e publicitárias, realizadas pela administradora
para a implantação e administração
do empreendimento, mormente se inexiste prova
dos danos. Em tais hipóteses, aplica-se
o art. 924 do CC, reduzindo a sanção
a 10%, devendo o compromissário-vendedor
devolver os valores pagos de uma só vez,
fato que não lhe trará dano algum
de caráter financeiro, pois nada saldará
além do que realmente lhe foi pago.
(TJSP - 5ª Câm. de Direito Privado;
EI nº 069.122-4/8-0-Jaú; Rel. Des.
Marcus Andrade; j. 2/12/1999; maioria de votos)
RT 775/223
10 - Contrato
- Cessão sem ressalvas - Direito, ação
e pretensão de anular o negócio,
por vícios de consentimento - Transmissão
automática - Legitimação
conseqüente do cessionário para a
ação de anulação -
Preliminar de ilegitimidade ad causam repelida
- Voto vencido.
A cessão do contrato, ou da posição
contratual, sem ressalva, importa transmissão
automática, ao cessionário, de todos
os direitos, ações e pretensões
do cedente, inclusive os de anular o negócio
cedido por vícios de consentimento. COMPROMISSO
DE VENDA E COMPRA. Imóvel em construção.
Aditamento lesivo aos interesses do promissário.
Ato viciado por dolo e coação da
incorporadora. Ratificação tácita
não ocorrente. Anulação decretada.
Improvimento ao recurso da ré. Inteligência
do art. 150 do CC. Voto vencido. Anula-se negócio
jurídico viciado por dolo e coação,
quando o contraente lesado, ao pagar prestações
que nele acordou, não tinha consciência
dos vícios e do poder de anular o contrato,
nem intenção esclarecida de o confirmar.
CONTRATO. Coação moral. Ameaça
de exercício de suposto direito para obtenção
de vantagem ilícita. Vício caracterizado.
Ato anulado. Considera-se coação
capaz de anular negócio jurídico,
a ameaça do exercício de suposto
direito para obtenção de novação
vantajosa e ilícita.
(TJSP - 2ª Câm. de Direito Privado;
AC nº 34.167-4-SP; Rel. Des. Cezar Peluso;
j. 20/10/1998; v.u. e maioria de votos) JTJ 227/96.