SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)

PROCESSO CIVIL - Embargos de terceiro - Contrato de Gaveta - Imóvel financiado - Morte do promitente-vendedor.
A posse transmitida na promessa de compra e venda pode ser defendida em embargos de terceiro, ainda que fundada em instrumento desprovido de registro (STJ - Súmula nº 84); e se essa posse está ameaçada pelo arrolamento do respectivo imóvel em inventário, não obstante já alienado pelo de cujus, o promitente-comprador tem direito à realização da audiência de justificação de posse, tal como deflui do exame conjunto dos artigos 1.046, caput, e 1.050, § 1º, do Código de Processo Civil. Recurso especial conhecido e provido (STJ - 3ª T.; REsp. nº 85.654-AL; Rel. Min. Ari Pargendler; j. 19.11.1999; v.u.) RSTJ 129/257.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Mútuo - Imóvel alienado a terceiro - Conhecimento pela credora hipotecária, sem oposição que equivale à concordância implícita - Terceiro que sub-roga-se nas obrigações e direitos estabelecidos no contrato firmado pelo devedor originário, continuando a mesma garantia hipotecária - Recurso especial improvido.
Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Contrato de mútuo. Transferência do imóvel para terceiro com sub-rogação de direitos e obrigações. Código Civil, artigo 930. CPC, artigos 267, VI e 329. Leis nºs 4.595, de 1964 e 8.004, de 1990. Decretos-Leis nºs 2.291, de 1986, 85.776, de 1981, 2.406, de 1988, 83.323, de 1979 e 97.222, de 1988. I - Inequívoco o conhecimento, pela instituição financeira (credora hipotecária), da transferência do imóvel para terceiro, este sub-roga-se nas obrigações e direitos estabelecidos no contrato firmado pelo originário devedor, continuando a mesma garantia hipotecária. O conhecimento, sem oposição à transferência, equivale a implícita concordância. II - Precedente jurisprudencial. III - Recurso improvido (STJ - 1ª T.; REsp. nº 39.146-6- SP; Rel. Min. Demócrito Reinaldo; j. 14.12.1994; v.u.) LEXTAC 153/498.

EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Compromisso de compra e venda anterior à execução, porém não inscrito - Irrelevância - Ingresso na posse do bem, pela embargante, logo após a transferência - Inexistência de fraude - Possibilidade da oposição de embargos de terceiro pela possuidora do bem - Recurso improvido.
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Compromisso de compra e venda. Notificação da alienação à instituição financeira. Pretensão à regularização da aquisição, inexistindo continuidade do Banco, que permitiu, porém, que fosse pleiteado o refinanciamento. Embargos aceitos para afastar a constrição judicial do imóvel. Recurso improvido. EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora de bem alienado a terceiro. Compromisso de compra e venda efetuado antes de ajuizada a execução. Compromisso não inscrito no registro de imóveis. Posse exercida desde a transferência. Inexistência de fraude. Possuidor de boa-fé. Sentença de procedência. Recurso improvido (1º TAC - 11ª Câm.; Ap. nº 595.505-7; Rel. Juiz Antonio Marson; j. 06.04.1995; v.u.) LEXTAC 160/48.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Aquisição de imóvel financiado sem anuência da credora hipotecária.
Ação consignatória das prestações julgada improcedente pela ocorrência do vencimento antecipado de todas as prestações. Cláusula abusiva e leonina, que vulnera o direito de propriedade e subordina a vontade de uma das partes ao arbítrio da outra. Sistema do artigo 292 da Lei de Registros Públicos, validando o negócio com a permissão do registro. Recurso provido, para julgar a ação procedente (1º TAC - 8ª Câm.; Ap. nº 497.202-7-São José do Rio Preto; Rel. Juiz Franklin Nogueira; j. 13.04.1994; v.u.) LEXTAC 146/116.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Cessão de direitos e obrigações pelo mutuário firmados no contrato de financiamento, a terceiro, independentemente da anuência do credor hipotecário - Inadmissibilidade - Escritura padrão declaratória que previa o vencimento antecipado da dívida e a execução imediata do contrato em tal caso - Exigência pactuada que encontra respaldo nos artigos 999 e ss. do CC.
Ementa oficial: I - De acordo com a escritura padrão declaratória, integrante do contrato de financiamento avençado entre a CEF e o mutuário, proprietário do imóvel, restou convencionado que dar-se-ia o vencimento antecipado da dívida e a execução imediata do contrato, se o devedor cedesse ou transferisse a terceiros, no todo ou em parte, os seus direitos e obrigações, vendesse ou prometesse à venda o imóvel hipotecado, sem prévio e expresso consentimento da CEF. II - Recurso improvido, para manter a sentença (TRF - 2ª Reg.; 1ª T.; nº 90.02.19367-0/RJ; Rel. Des. Chalu Barbosa; j. 08.11.1995; v.u.) RT 725/380.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Imóvel adquirido sob garantia hipotecária - Alienação sem prévia anuência do agente financiador - Admissibilidade - Cláusula proibitiva inválida, ante o Código de Defesa do Consumidor e a Lei nº 8.004/90 - Votos vencidos.
Tratando-se de Sistema Financeiro da Habitação cuja aquisição do imóvel se deu sob garantia hipotecária, a cláusula contratual que subordina qualquer operação de transferência do imóvel à prévia anuência do agente financiador, sob pena de caracterização de infração contratual, é inválida, nitidamente leonina e, portanto incompatível com o sistema protetivo então instituído pelo Código de Defesa do Consumidor e com a Lei nº 8.004/90 (1º TAC - 4ª Câm. E. Infrs. nº 492.654-1/01; Rel. Juiz Carlos Bittar; j. 18.05.1994; maioria de votos) RT 705/129.

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - SFH - Transferência de financiamento.
Conforme precedentes desta Corte, com a transferência ilegal do imóvel ocorre o vencimento antecipado da dívida e o saldo devedor deve ser quitado, não havendo que se falar em sub-rogação com referência às prestações mensais ou em direito à transferência do contrato de financiamento. Portanto, se a alienação se deu ao arrepio da instituição que detém a hipoteca, sem a sua anuência ou consentimento, não merece prosperar a consignatória (STJ - 1ª T.; REsp. nº 75.373-RS; Rel. Min. José de Jesus Filho - DJU 16.06.1997) RJ 238/89.

IMÓVEL - Sistema Financeiro da Habitação - SFH - Transferência de contrato - Ilegalidade - Decreto-Lei nº 2.046/88.
I - A transferência do imóvel foi ilegal e violou cláusula contratual, acarretando o vencimento antecipado da dívida e o saldo devedor deve ser quitado, não assistindo qualquer razão aos recorridos de sub-rogação, de continuar a pagar as prestações mensais do imóvel sub judice ou de compelir o recorrente a transferir-lhes o contrato de financiamento. II - Recurso provido (STJ - 1ª T.; REsp. nº 55.270-2-RS; Rel. Min. Garcia Vieira; j. 07.11.1994; maioria de votos) STJTRF 72/228.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Transferência do imóvel - Contrato de Gaveta - Ausência de prazo estabelecido para o cessionário promover a transferência do financiamento - Notificação que pleiteia tal providência - Imprestabilidade - Negócio que só pode ser efetivado com a interveniência do agente financeiro.
Ementa oficial: Se no chamado Contrato de Gaveta, que só gera obrigações entre as partes contratantes - salvo se a entidade financiadora dele ciente não manifestou seu inconformismo (REsp. nºs 61.251-9, 71.126, 61.413-9, 23.388-8 e 31.135/AL) -, não foi estabelecido prazo para que o cessionário promovesse a transferência do financiamento, entende-se que essa providência restou a seu critério, pois é evidente, de um lado, que essa transferência depende de aquiescência da entidade financiadora e, de outro, que essa medida pode ser altamente prejudicial ao sub-rogado se a transferência só vier a ser admitida mediante refinanciamento do saldo devedor, com relevante agravamento dos encargos contratuais, inclusive expressivo aumento das prestações do financiamento, como ocorre normalmente (TJPR - 2ª Câm.; Ap. nº 47.210-6; Rel. Des. Fleury Fernandes; j. 02.10.1996; v.u.) RT 737/376.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Contrato de financiamento - Transferência - Consentimento tácito - Hipótese que agente financeiro, após tomar conhecimento da alienação do imóvel, passa a receber do cessionário o valor das prestações amortizadoras do financiamento - Voto vencido.
Ementa oficial: Se, após tomar conhecimento de que o imóvel financiado foi alienado, o agente do SFH passa a receber do cessionário o valor das prestações amortizadoras do financiamento, entende-se que ele consentiu tacitamente com a transferência (STJ - 1ª T.; REsp nº 67.256/RS; Rel. Min. Humberto Gomes de Barros; j. 04.11.1996; maioria de votos) RT 739/214.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato de Gaveta - Rescisão pelo inadimplemento do cessionário - Admissibilidade - Ofensa ao vínculo pessoal de preservar a regularidade dos pagamentos mensais junto ao agente financeiro.
No compromisso de compra e venda, conhecido como contrato de gaveta, ou seja, transferência do imóvel objeto de contrato de financiamento hipotecário sem a concordância do agente financeiro, é possível a rescisão do contrato pelo inadimplemento do cessionário, o qual, por ter assumido a dívida do cedente, ofende o vínculo pessoal entre eles de preservar a regularidade dos pagamentos mensais (TJSP - 3ª Câm.; Ap. nº 055.799-4/7-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 11.08.1998; v.u.) RT 758/205.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Contrato de mútuo - Imóvel hipotecado - Cessão de direitos - Ausência da anuência do agente financeiro - Hipótese que implica no vencimento antecipado da dívida - Voto vencido.
Por força de cláusula resolutiva expressa, a cessão de direitos relativa a contrato de mútuo hipotecário regido pelo Sistema Financeiro da Habitação sem a anuência do credor implica no vencimento antecipado da dívida, eis que o terceiro adquirente não poderá opor-se contra o agente financeiro, seja porque com ele nada contratou, seja porque quando da aquisição do bem tinha conhecimento que sobre este pendia garantia real (TRF - 4ª Reg.; 3ª T.; Ap. nº 96.04.01679-2/RS; Rel. Juiz Paulo Henrique de Carvalho; j. 25.09.1997; maioria de votos) RT 754/450.

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - Contrato de mútuo - Terceiro interessado que somente poderá fazer uso da ação em nome do mutuário para extinguir a dívida - Voto vencido.
Ementa oficial: O terceiro interessado pode fazer uso da consignação em pagamento, desde que em nome do mutuário, para extinguir a dívida. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Terceiro adquirente de imóvel financiado que pretende, em nome próprio, discutir relação jurídica originariamente existente, visando assegurar o direito de continuar pagando as prestações, absorvendo elementos personalíssimos do contrato. Inadmissibilidade. Voto vencido. Ementa oficial: A posição subjetiva do terceiro adquirente de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação não lhe permite discutir, em nome próprio, a relação jurídica originariamente existente, visando assegurar, via indireta, o direito de continuar pagando as prestações, absorvendo elementos personalíssimos do contrato. CONTRATO DE FINANCIAMENTO - Sistema Financeiro da Habitação. Venda de imóvel financiado sem a concordância expressa do agente financeiro. Cláusula contratual que prevê o vencimento antecipado da dívida em tal hipótese. Admissibilidade. Mera comunicação por parte do mutuário que não elide a infração contratual. Voto vencido. Ementa oficial: A venda de imóvel, sem a concordância expressa do agente financeiro, traz como conseqüência o vencimento antecipado da dívida, sendo que mera comunicação por parte do mutuário não elide a infração contratual, pois a lei não fixou prazo para o credor hipotecário manifestar sua concordância ou discordância, nem agasalha a figura da anuência tácita. Ementa do voto vencido: No contrato de mútuo constitui cláusula leonina a que prevê a antecipação da dívida na hipótese de venda do imóvel financiado, pois é plenamente eficaz a transferência dos direitos do contrato de mútuo hipotecário firmado com o agente financeiro, sub-rogando-se o comprador nos direitos e deveres do mutuário originário. CONTRATO DE FINANCIAMENTO - Sistema Financeiro da Habitação. Recusa do agente financeiro em transferir o contrato a terceiro. Admissibilidade, uma vez inexistir lei que o obrigue a tanto e muito menos a receber de terceiro, que consigna na qualidade de sub-rogado de direitos e obrigações, e não em nome do mutuário. Voto vencido. Ementa oficial: Se o agente financeiro não quer transferir o contrato, porque possui direito de verificar o preenchimento dos requisitos para tanto, não há lei que o obrigue a isso, muito menos a receber de terceiro, que consigna na qualidade de sub-rogado de direitos e obrigações, e não em nome do mutuário (TRF - 4ª Reg.; 4ª T.; Ap. nº 97.04.39336-9/RS; Rela. Juíza Silvia Goraieb; j. 16.09.1997; maioria de votos) RT 751/434.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Contrato de financiamento - Alienação do imóvel pelo mutuário a terceiro sem anuência do agente financeiro - Cláusula que considera vencida antecipadamente a dívida - Validade.
Válidas são a alienação de imóvel adquirido através do Sistema Financeiro da Habitação, pelo mutuário a terceiros sem expressa anuência do agente financeiro e a cláusula que faculta ao credor hipotecário em considerar vencida antecipadamente a dívida em face da venda, uma vez que o exercício desses direitos não se excluem, compatibilizam-se. O mutuário pode alienar o imóvel, porém o mutuante também pode considerar exigível antecipadamente o saldo devedor (1º TAC - 12ª Câm.; Ap. nº 653.286-9-Santos; Rel. Juiz Kioitsi Chicuta; j. 07.12.1995; v.u.) RT 731/311.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Contrato de financiamento - Cessão e transferência de direitos pelo mutuário - Permanência da garantia hipotecária - Sub-rogação do cessionário - Conhecimento tardio do agente financeiro - Irrelevância ante a sua intervenção no processo - Validade do negócio nos limites da sua eficácia.
Ementa oficial: Tendo o mutuário transferido seus direitos para terceiro, sub-rogando-se o adquirente nas obrigações e direitos decorrentes do contrato, e permanecendo a mesma garantia, a transação não importou em violação à lei nem divergiu da orientação jurisprudencial. A comunicação que teria de ser feita ao credor hipotecário restou superada pela intervenção do agente financeiro no processo. Válido é o negócio entre as partes, nos limites da sua eficácia: a obrigação de transferir os direitos sobre o imóvel e a ciência do credor. De qualquer modo, o conhecimento do recurso e a apreciação de seus fundamentos importariam, ainda, não só no reexame das provas como na análise de cláusulas contratuais (Súmulas nºs 5 e 7, do STJ). O contrato de financiamento de imóvel pelo SFH é registrado no Cartório de Imóveis, na forma prevista no artigo 61 e seus parágrafos, da Lei nº 4.380/64. Atendidas as formalidades legais, o cessionário de direitos do mutuário tem ação para que se proceda no registro competente a anotação da transferência, não da propriedade do imóvel, cujo financiamento ainda não foi quitado, mas da condição de mutuário. Assim, devem ser impostas as conseqüências da validade do negócio, nos limites da sua eficácia: a obrigação da ré de transferir os direitos sobre o imóvel ao compromissário, mediante comunicação à Caixa Econômica Federal. Esta, comunicada que foi tardiamente, terá a opção de efetivar a transferência do saldo devedor ou, caso o cessionário não preencha os requisitos legais, tais como o de não ser proprietário ou adquirente de outro imóvel, possuir renda mínima etc..., considerar antecipadamente vencido o débito (STJ - 2ª T.; REsp. nº 31.135-AL; Rel. Min. Hélio Mosimann; j. 06.12.1995; v.u.) RT 729/152.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Mútuo - Cessão de direitos de mutuários - Possibilidade.
Cessionário se sub-roga na posição contratual do cedente. Refinanciamento desprovido de proteção legal (Lei nº 8.004/90). Aplicação do CDC, artigo 151, IV, XI e XV. Consignatória procedente, legitimando a posição dos adquirentes perante o SFH. Recurso provido para esse fim (1º TAC - 4ª Câm.; Ap. nº 521.998-5-SP; Rel. Juiz Carlos Bittar; j. 10.05.1995; maioria de votos) BAASP nº 1919/321-j.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.
Consignação em pagamento. Admissibilidade da consignação por terceiro, adquirente dos direitos do titular do empréstimo (Contrato de Gaveta). Importância consignada por terceiro admitida, porque não impugnada, além de não ter a ré apontado o valor que integraria o depósito. Inadmissibilidade do vencimento antecipado da dívida, restando abusiva e nula esta cláusula. Aplicação do artigo 51, §§ 1º e 2º da Lei nº 8.078/90. Recurso improvido (1º TAC - 10ª Câm.; Ap. nº 755548-4-Jundiaí; Rel. Juiz Antonio de Padua Ferraz Nogueira; j. 01.12.1998; v.u.) (Acórdão na íntegra se encontra à disposição do associado no Setor de Jurisprudência).

COBRANÇA - Legitimidade passiva - Cessionário - Condomínio - Despesas condominiais - Cessão de direitos mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda (Contrato de Gaveta) - Ausência de registro - Reconhecimento.
Em caso de cessão de contratos, o cessionário assume o lugar do cedente, transmitindo os créditos e os débitos do imóvel (artigo 1.078, Código Civil), responsabilizando-se desta feita pelo pagamento de valores de taxa de condomínio cobrados, podendo ressarcir-se da importância do prejuízo em ação própria destinada ao cedente (2º TAC - 7ª Câm.; Ap. s/ Rev.; nº 494.921-00/6-Piracicaba; Rel. Juiz Américo Angélico; j. 14.10.1997; v.u.) (Acórdão na íntegra se encontra à disposição do associado no Setor de Jurisprudência).

REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Inexistência de comodato (artigo nº 1.248 do Código Civil) - Venda da posse a terceiro - Inadmissibilidade.
Conforme dispõe o artigo nº 1.248 do Código Civil, inexistindo a gratuidade configuradora da relação comodatária pela venda da posse a terceiro que também passou para outros por meio dos chamados Contratos de Gaveta, descabe a reintegração de posse a quem não mais a tem (2º TAC - 9ª Câm.; Ap. c/ Rev. nº 437.572-Ribeirão Preto; Rel. Juiz Ferraz de Arruda; j. 04.10.1995; v.u.) (Acórdão na íntegra se encontra à disposição dos associados no Setor de Jurisprudência).

CASA PRÓPRIA - CEF - Cessão de direitos - Anuência da credora hipotecária - Necessidade.
Sob qualquer aspecto, no âmbito do SFH, a cessão de direitos pelos mutuários, com transferência do imóvel, somente tem eficácia com a anuência do credor hipotecário, dadas as características que envolvem o sistema, inclusive como meio de impedir o seu desvirtuamento com a aquisição, para fins especulativos, de várias unidades habitacionais por uma única pessoa, em contraposição ao seu caráter eminentemente social (TFR - 1ª Reg.; 3ª T.; AC nº 92.01.26978-1-MG; Rel. Juiz Fernando Gonçalves; DJU 15.04.1993) RJ 192/96.

CIVIL - Embargos à execução - SFH - Transferência de imóvel financiado - Direito pessoal - Necessidade de interveniência do agente financeiro - Possibilidade de vencimento antecipado da dívida.
I - Apreciação da argüida inconstitucionalidade da cláusula contratual pela sentença monocrática, não se caracterizando a negativa de prestação jurisdicional. II - No contrato celebrado entre as partes, por força do princípio do pacta sunt servanda, não há incompatibilidade com o ordenamento jurídico. III - Não é o caso de direito real e sim de direito pessoal. Submissão das partes ao contrato. IV - Perfeita adequação com o dispositivo constitucional. V - A exigibilidade da anuência do agente financeiro à transferência do financiamento não teve início com a Lei nº 8.004/90, a qual buscou regularizar onde não era observada. VI - Apelação improvida (TRF - 5ª Reg.; 1ª T.; Ap. Cív. nº 70.173-CE; Rel. Juiz Francisco Falcão; j. 07.03.1995; v.u.) STJTRF 73/637.

(Fonte: AASP - Associação dos Advogados de São Paulo)